Der Wohnungsmarkt in Bergisch Gladbach ist seit einigen Jahren sehr angespannt. Bestimmte Bevölkerungsgruppen z.B. Alleinerziehende mit geringem Einkommen sind bereits heute vom Wohnungsmarkt faktisch ausgeschlossen. Es bestehen deutliche Versorgungsprobleme für Menschen mit finanziell geringem Einkommen, sodass von einem Wohnungsnotstand zu sprechen ist. Insbesondere der geförderte Wohnungsbau ist in Bergisch Gladbach aktuell und auch absehbar in der weiteren Zukunft sehr knapp. Der Bestand an geförderten Wohnungen wird in den kommenden Jahren um die Hälfte sinken, wenn nicht der Neubau geförderter Wohnungen forciert wird. Daher wurde im Januar 2023 ein Baulandbeschluss gefasst, um bis zum Jahr 2035 den ermittelten Bedarf von 800 geförderten Wohnungen im Stadtgebiet zu realisieren.
Vor dem Hintergrund der am 08.10.2019 beschlossenen Baulandstrategie (Drucksachennummer: 0378/2019) hat die Verwaltung dem Büro Quaestio Forschung & Beratung GmbH Anfang 2020 den Auftrag zur Erarbeitung eines Handlungskonzepts Wohnen sowie Analysen zur Ausdifferenzierung der Baulandstrategie erteilt. Nach einer Öffentlichkeitsbeteiligung und Beteiligung der Wohnungswirtschaft im Sommer 2022 wurde der Endberichtentwurf mit wohnungspolitischen Zielsetzungen und Handlungsempfehlungen in die politische Beratung eingebracht. Am 17.01.23 wurde vom Stadtrat beschlossen, dass bei künftigen Bebauungsplänen mit einer Wohnnutzung seitens der Stadtverwaltung 30% geförderter Wohnungsbau einzufordern sind, wenn dies eine angemessene Belastung für den Vorhabenträger darstellt. Im Wortlaut lautet der Beschluss:
"Im Rahmen der Baulandstrategie Bergisch Gladbach wird die verpflichtende Quote für den geförderten Wohnungsbau auf 30% (Förderweg A mindestens zu zwei Drittel, Förderweg B bis zu einem Drittel) der geplanten Geschossfläche für Wohnnutzungen mit einer Bindungswirkung von mindestens 30 Jahren bei Bebauungsplanverfahren eingefordert. Zusätzlich zu diesen 30% wird die Übernahme der Kosten der Baulandentwicklung (Planungskosten, Erschließungskosten, ggf. der zusätzliche Bedarf an sozialer Infrastruktur sowie Kinderspielplätzen und Grünflächen) im Rahmen der Angemessenheit eingefordert. Die verpflichtende Quote von 30% gilt nicht für Projekte bis einschl. 12 WE bzw. bis 1.000 qm Wohnfläche."
Die Berichte des Handlungskonzepts Wohnen sowie Analysen zur Ausdifferenzierung der Baulandstrategie wurden nicht als städtebauliches Entwicklungskonzept beschlossen, dienen aber der Verwaltung als fachliche Grundlage. Sie können oben im Downloadkasten die Berichte einsehen und herunterladen.
In den vergangenen Jahren sind die Boden- und Mietpreise im Stadtgebiet stark gestiegen. Der damit einhergehende Wohnungsdruck wird nicht nur für die Hinzuziehenden ersichtlich, sondern betrifft auch die einheimische Bevölkerung, die mit fehlendem preisgünstigem Wohnraum konfrontiert wird.
Die steigende Preisentwicklung am Wohnungsmarkt begründet sich einerseits durch Attraktivität der Wachstumsregion und andererseits durch den besonders eng mit Köln verbundenen Teilmarkt, so dass auch die regionalen Wohnungsmarktengpässe und ein davon ausgelöster Preisdruck relativ unmittelbar nach Bergisch Gladbach überlaufen. Dies gilt für den Mietsektor mit einer Steigerung von ca. 14,5 % und viel mehr noch für den Eigentumssektor mit einer Preissteigerung von bis zu 42 % für Eigentumswohnungen im Wiederverkauf in den Jahren 2015 bis 2019. Es ergibt sich somit im Rahmen der kommunalen Pflichtaufgabe der Bauleitplanung ein Handlungserfordernis gemäß § 1 Absatz 5f. Baugesetzbuch, eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung zu gewährleisten.
Um sich dem Thema der Bezahlbarkeit von Wohnraum nähern zu können, wurden Modellhaushalte gebildet, die aufzeigen sollen, wie sich die grundlegende Situation der Bezahlbarkeit von Wohnraum in der Stadt Bergisch Gladbach abzeichnet und wie bezahlbares Wohnen definiert werden kann. Gerade Haushalte mit geringem Einkommen sind auf die Schaffung von preisgünstigem und gefördertem Wohnraum angewiesen, da sie sich nur einen geringen Teil der auf dem freien Wohnungsmarkt zur Verfügung stehenden Wohnungen leisten können. Für bestimmte Bevölkerungsschichten (v.a. geringverdienende Alleinerziehende und Singles) ergibt die Analyse des Wohnungsmarktes so gut wie keine Angebote mehr: Zwischen 0% und 6% Deckung mit dem Angebot auf dem Mietmarkt. Für diese Bevölkerungsgruppen besteht ein faktischer Wohnungsnotstand. Den sinkenden Zahlen der geförderten Wohnungen muss dementsprechend im Rahmen der Handlungsmöglichkeiten der Stadt entgegengewirkt werden.
Zentrales Ergebnis ist die verpflichtende Quote von 30% geförderten Wohnungsbau im Bezug zur geplanten Geschossfläche für Wohnnutzung, die mittels Bebauungspläne entstehen, seitens der Stadt einzufordern. Dies soll geschehen, um den derzeit ermittelten Bedarf von rund 800 geförderten Wohnungen bis zum Jahr 2035 zu realisieren. Andernfalls wird der relative Anteil an geförderten Wohnungen im Stadtgebiet abnehmen und die auf eine geförderte Wohnung angewiesenen Personengruppen können noch schlechter mit Wohnraum versorgt werden mit entsprechenden sozialen Konsequenzen für die Betroffenen. Insgesamt ist hierfür eine Bauleistung von rund 2.700 Wohnungen bis zum Jahr 2035 über Bebauungspläne erforderlich. Wie bereits durch die Baulandstrategie beschlossen, sind Bebauungspläne mit Wohnnutzungen nur noch mittels des Zwischenerwerbsmodells (Variante A) oder des Kooperationsmodells (Variante B) zu entwickeln.
Im nächsten Schritt gilt es den neu gefassten Baulandbeschluss zu operationalisieren. In erster Linie ist ein Arbeitsprozess (Workflow) für das Zwischenerwerbsmodell und das Kooperationsmodell zu entwickeln. Hier sind zum Beispiel Regelungen für den Grundstückserwerb inklusive Preisbildung, Kriterien der Grundstücksvergabe (z.B. Konzeptvergabe), Prüfung der Angemessenheit, Sicherung der vereinbarten Leistungen, etc. zu erarbeiten. In diesem Zusammenhang soll auch der politische Auftrag ein Konzept zur Umsetzung einer Quote von preisgedämpftem Wohnraum zu entwickeln, bearbeitet werden. Kapitel 6 des Berichtes Analytische Grundlagen für die Konkretisierung der Baulandstrategie liefert hierfür erste Ansätze, die mit den Strukturen der Verwaltung in Einklang gebracht werden müssen. Die Ergebnisse der Operationalisierung, insbesondere die Themen Regelung für den Grundstückserwerb und Kriterien der Grundstücksvergabe, werden in die politische Beratung eingebracht.