Wohnbaulandkonzept Bergisch Gladbach
Die Stadt Bergisch Gladbach verfügt mit rund 436 Hektar über ein sehr großes Potenzial an Wohnbaulandflächen. Dazu zählen Baulücken und größere unbebaute Flächen im Siedlungsbereich sowie Flächen am Stadtrand. Der Bedarf bis 2025 liegt je nach Einwohnerentwicklung jedoch nur zwischen 30 und 85 Hektar. Es stellen sich daher die Fragen, welche Flächen besonders für eine Wohnbaulandentwicklung geeignet sind und wo in den nächsten Jahren Wohnbauflächen entwickelt werden sollen?
Im Wohnbaulandkonzept werden alle potenziellen Wohnbauflächen erstmals nach einheitlichen Kriterien bewertet, um zu überprüfen, inwiefern sie sich für eine Bebauung eignen. Indikatoren sind beispielsweise die Entfernung zu sozialen Infrastrukturen (Kindergärten, Schulen), zu Lebensmittelmärkten oder auch der Erschließungs- und Entwässerungsaufwand. Ebenso ist der eventuelle Natur- und Landschaftsschutz bei der Eignung der Flächen relevant.
Darüber hinaus sind die unterschiedlichen Entwicklungen in den Stadtteilen - Bevölkerungsdaten, Wanderungsbewegungen, Bauaktivitäten und Immobilienverkäufe - von Bedeutung. Sie geben Auskunft darüber, in welchen Gebieten künftig eine vermehrte Nachfrage zu erwarten ist und wo dementsprechend in den nächsten Jahren prioritär zusätzliche Flächen benötigt werden.
Insgesamt ergeben die Auswertungen, dass rund 80 Hektar an Flächen ohne bestehendes Planungsrecht gut für eine Wohnbaulandentwicklung geeignet sind. Hinzu kommen noch einmal rund 80 Hektar an Baulücken, die generell bebaut werden können und für die bereits Baurecht besteht.
Unter Beachtung des ermittelten Flächenbedarfs von 30 bis 85 Hektar, den Entwicklungen in den Stadtteilen und der Eignung der Flächen werden Handlungsempfehlungen für die Wohnbaulandentwicklung benannt. Hier werden auch die Baulücken, die in Bergisch Gladbach ein großes ungenutztes Potenzial darstellen, angesprochen.
Eine Beteiligung der Verwaltung sowie der Politik fand während des gesamten Erarbeitungsprozesses statt. Am 05.05.2011 wurde vom Stadtentwicklungsausschuss über alle Flächen größer als 0,5 Hektar sowie über die generellen Zielaussagen des Wohnbaulandkonzepts beschlossen. Am 26.06.2012 und am 04.12.2012 beschied der Planungsausschuss über offene Bürgeranträge sowie über die Flächen kleiner als 0,5 Hektar.
Das Wohnbaulandkonzept dient als Informations- und Abwägungsgrundlage für die geplante Neuaufstellung des Flächennutzungsplans. Es steht im Kasten Download zum Herunterladen bereit.
Handlungsempfehlungen
Grundlage für konkrete Handlungsempfehlungen der künftigen Entwicklung von Wohnbauland sind übergeordnete Ziele und räumliche Prioritäten. Ein übergeordnetes Ziel ist eine prioritäre Entwicklung von Wohnbauland im Innenbereich. Konkretisiert wird diese Zielsetzung durch das Ziel, Baulücken und kleine Flächen unter 0,5 Hektar bevorzugt zu mobilisieren. Näheres hierzu können Sie der Baulückenbörse entnehmen. Des Weiteren sollen durch die Baulandentwicklung soziale Infrastrukturen wie Grundschulen und Kindergärten dauerhaft ausgelastet, aber auch eine Überauslastung dieser vermieden werden. Die Entwicklung von Neubaugebieten soll vorrangig in Stadtteilen mit einer erhöhten Nachfrage erfolgen, in Stadtteilen mit geringer Nachfrage sollen primär Baulücken und kleine Flächen im Innenbereich entwickelt werden. Zu vermeiden ist generell, auch nach den gesetzlichen Vorgaben, eine Bebauung in Splittersiedlungen und im Außenbereich.
Auf diesen übergeordneten Zielen aufbauend werden Empfehlungen für die Entwicklung von Wohnbauland in den einzelnen Stadtteilen gegeben, immer unter Berücksichtigung der Eignung der einzelnen Flächen, der Struktur in den Stadtteilen und des gesamtstädtischen Flächenbedarfs von 30 bis 85 Hektar bis 2025.
Die Priorisierung der zu entwickelnden Flächen erfolgt anhand eines abgestuften Flächenpools, um die Baulandentwicklung dem tatsächlichen Bedarf flexibel anpassen zu können. Der Flächenpool beinhaltet einen Vorrangpool von primär zu entwickelnden Flächen, die bis 2025 zur Deckung des Mindestbedarfs entwickelt werden sollen. Besteht darüber hinaus weiterer Bedarf, soll auf die Flächen im Reservepool zurückgegriffen werden.
Beteiligung
Verwaltungsinterne Beteiligung
Da im Wohnbaulandkonzept verschiedenste Fachaufgaben berührt sind, fand eine umfangreiche Beteiligung innerhalb der Verwaltung statt. So lieferten unter anderem folgende Abteilungen Informationen und Anregungen:
Stadtplanung, Bauaufsicht, Umweltschutz, Vermessung, Schulen, Kinder-, Jugend- und Familienförderung, Verkehrsflächen, Abwasserwerk, Statistik.
Durch die Einbeziehung dieser und weiterer Fachbereiche wurden alle relevanten Aspekte der räumlichen Planung berücksichtigt.
Arbeitskreis Stadtentwicklung
In mehreren Sitzungen während der gesamten Projektbearbeitung beriet die Verwaltung mit dem Arbeitskreis Stadtentwicklung über das Wohnbaulandkonzept. Der Arbeitskreis Stadtentwicklung – bestehend aus Vertreterinnen und Vertretern aller Fraktionen des Stadtrates – wurde zudem erweitert um Vertreter des Rheinisch-Bergischen Kreises, Akteuren aus der Immobilien- und Wohnungswirtschaft sowie der Naturschutzverbände.
Politische Beratung
Die politische Beratung des Konzepts fand in drei Sitzungen des Ausschusses für Stadtentwicklung, demografischen Wandel, soziale Sicherung, Integration, Gleichstellung von Frau und Mann in der Zeit von September 2010 bis Mai 2011 statt. Am 05.05.2011 wurde über alle Flächen größer als 0,5 Hektar sowie über die generellen Handlungsempfehlungen des Wohnbaulandkonzepts beschlossen. (Die Beratung des Konzepts erfolgte unter dem Tagesordnungspunkt Wohnbaulandpotenzialanalyse.)
Da Flächen kleiner 0,5 Hektar aufgrund ihrer Größe keine stadtentwicklungspolitische Relevanz haben, wurde der Beschluss über diese Flächen vom Planungsausschuss gefasst. Am 26.06.2012 beschied der Planungsausschuss über noch offene Bürgeranträge, am 04.12.2012 über die Flächen kleiner als 0,5 Hektar.